Régularisation des comptes individuels de copropriété et restitution des honoraires en cas d’annulation du mandat de syndic

Un copropriétaire a le droit de contester l'imputation de charges sur son compte individuel, même après l'approbation des comptes par l'assemblée générale du syndicat. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 27 février 2025, affirmant également que l'annulation d'une assemblée générale ayant désigné un syndic implique la restitution des honoraires perçus par ce dernier.

Principes juridiques applicables

Selon l'article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les charges de copropriété sont des dépenses définitivement dues par les copropriétaires, chacun selon sa quote-part. Cependant, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une validation irrévocable du compte individuel de chaque copropriétaire.

Ainsi, un copropriétaire peut demander une correction en cas d'erreur d'imputation, même si les comptes du syndicat ont été approuvés. Ce principe vise à préserver le droit de rectification des charges indûment imputées.

Application jurisprudentielle

Dans l'affaire concernée, une copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic pour obtenir le remboursement de charges trop versées en raison d'erreurs d'imputation ainsi que la restitution des honoraires du syndic à la suite de l'annulation de l'assemblée générale l'ayant désigné.

Les juges du fond avaient rejeté ces demandes en considérant que :

• La rectification des erreurs d'imputation était irrecevable puisque les comptes avaient déjà été approuvés.
• Les honoraires du syndic ne pouvaient être annulés rétroactivement, car ce dernier avait exercé ses missions et vu son mandat renouvelé plusieurs fois.

La Cour de cassation a annulé cette décision, rappelant que :

• L'approbation des comptes du syndicat ne prive pas un copropriétaire du droit de contester les charges individuelles.
• En cas d'annulation d'une assemblée générale ayant désigné un syndic, les honoraires perçus doivent être restitués.

Toutefois, la Cour a rejeté la demande de remboursement des frais de convocation de l'assemblée générale concernée.

Conséquences pratiques

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante et rappelle deux principes fondamentaux pour les copropriétaires et les syndics :

• Les charges individuelles peuvent toujours être contestées en cas d'erreur, indépendamment de l'approbation des comptes du syndicat.
• L'annulation du mandat d'un syndic impose la restitution des honoraires perçus.

Les copropriétaires doivent ainsi veiller à la bonne imputation de leurs charges et peuvent exiger des rectifications en cas d'erreur. Quant aux syndics, ils doivent être attentifs à la légalité de leur nomination sous peine de devoir restituer leurs honoraires.